Dalende huizenprijzen en een krap aanbod zetten de toon.
Na een prijsdaling in het vierde kwartaal van 2022 dalen de huizenprijzen ook in het eerste kwartaal van 2023. Zo blijkt uit vanmorgen gepubliceerde cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). We kunnen nu wel stellen dat de hausse op de huizenmarkt voorbij is. De tijd van overbieden ligt achter ons en er is sprake van een betere en bredere afweging rond het kopen van een huis. De hogere hypotheekrente en economische onzekerheden zorgen ervoor dat kopers een meer afwachtende houding aannemen. Kopers slapen nog een nachtje langer over het kopen van een huis. Toch lukt lukt het een heel grote groep mensen nog steeds niet om een huis te kopen.
Vanmorgen publiceerde de NVM de verkoopcijfers over het eerste kwartaal van 2023 met onder meer een vergelijking van de huizenprijzen nu en een kwartaal geleden, de ontwikkeling van het aantal te koop staande huizen en de verkooptijd. In haar cijfers keek zij naar Nederland als één huizenmarkt. Maar omdat er heel veel lokale verschillen zijn, hebben wij bij MKLRS. de cijfers van de regio Midden-Limburg eruit gelicht. En hier zien we toch een meer genuanceerd beeld.
Nederland -8,2%, Midden Limburg -6,6%
De gemiddelde verkoopprijs in heel Nederland is met 8,2% gedaald naar € 394.000,-. Maar Midden-Limburg is geen Amsterdam, Utrecht of Eindhoven. De woningprijzen liggen hier historisch gezien altijd al lager. Het inkomensniveau en de bevolkingsdichtheid zijn hier aantoonbaar lager en dit heeft gemiddeld lagere woningprijzen tot gevolg.
De gemiddelde prijs van een woning in Midden-Limburg is dit kwartaal uitgekomen op € 326.000,-. En omdat de prijzen hier al minder waren gestegen dan het landelijke gemiddelde, zien we ook dat de landing een stuk zachter is. Een jaar geleden betaalde een koper voor een huis in Midden Limburg gemiddeld € 344.000- (-6,6%), een kwartaal geleden was dit nog € 337.000,- (-4,0%) en nu is dit € 326.000,-. Het gemiddelde huis in Midden-Limburg is hiermee in één jaar tijd € 18.000,- goedkoper geworden. Maar is ieder huis ook wel echt goedkoper geworden? Of zijn er uitschieters te noteren?
Vrijstaande huizen -15,1%, twee-onder-één-kap-woningen + 1,5%
De daling van de gemiddelde huizenprijs in Midden-Limburg lijkt vooral veroorzaakt te zijn door de vrijstaande huizen (-15,1%) en appartementen (-9,3%). Want twee-onder-één-kapwoningen (+1,5%) en hoekwoningen (+7,1%) zijn het laatste kwartaal juist in prijs gestegen.
Nu zijn deze laatste twee types huizen vaak ook goedkoper dan een vrijstaand huis. Ze hebben een kleiner perceel, er woont niemand direct aan jou vast, de huizen zijn vaak iets groter: allemaal redenen waarom een vrijstaand huis duurder is. Maar juist in dit type huis is de daling veel harder ingezet. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in de regio Midden-Limburg zakte afgelopen jaar van € 498.000,- naar € 435.000,-. Daarmee werd een vrijstaand huis ruim € 63.000,- goedkoper. Dat is een veelvoud van de daling van € 18.000,- die we als gemiddelde hebben gezien. Weet je nog, dat was namelijk € 18.000,-. En een appartement dan? Dat werd volgens de laatste cijfers € 59.000,- goedkoper dan een jaar geleden.
Een nuancering van de ontwikkeling van de gemiddelde cijfers lijkt op zijn plaats. Het antwoord, denken wij bij MKLRS., ligt aan de aanbodzijde van de huizenmarkt.
Minder te koop gezette woningen, nauwelijks nieuwbouw
Uit de gepubliceerde cijfers blijkt namelijk dat er veel minder woningen te koop worden gezet. Kwamen er in het vierde kwartaal van 2022 nog 514 nieuwe woningen op de markt te koop, in het eerste kwartaal waren dit slecht 365 stuks. Een daling van ruim 29% waardoor de doorstroming ook lijkt te stagneren. De keuze voor kopers blijft beperkt en hier is op korte termijn geen verandering te verwachten. Hogere financieringslasten zorgen ervoor dat minder mensen de stap maken naar een groter of ander huis. Dat is één van de redenen dat er minder huizen te koop komen. Er is vaak geen noodzaak én ook een beperktere mogelijkheid om te verhuizen.
Een criticaster zal erop wijzen dat een jaar geleden er maar 276 huizen te koop stonden en dat er inmiddels 421 woningen te koop staan. Dus dat het aanbod in Midden-Limburg is gestegen met 52%. Bij MKLRS. kijken we dan iets verder en zien dat er meer dan 230.000 mensen in het gebied wonen waarop de cijfers betrekking hebben. Dan blijft het aanbod heel erg krap.
Ook al is de behoefte of de urgentie nu lager om te verhuizen, het aanbod is veel te krap. Mede debet hieraan is de lage nieuwbouwproductie. Er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd om in de vraag te kunnen voorzien. Het aantal bouwplannen blijft ruimschoots achter en de hoge bouwprijzen, economische onzekerheden, discussies rondom stikstof en politieke keuzes die gemaakt worden of in de ministeriële pijplijn zitten, maken het momenteel voor heel veel marktpartijen niet aantrekkelijk om nieuwe plannen te ontwikkelen en bouwen.
En nu?
Zonder beweging en doorstroming gaat de huizenmarkt op slot en dat is voor veel mensen funest. Niet alleen voor makelaars, bouwers en projectontwikkelaars. Maar ook voor kopers en verkopers.
Bij MKLRS. zien we in Roermond al duidelijk de eerste contouren van het op slot gaan van de woningmarkt. Er is nauwelijks nog een huis te koop dat goedkoper is dan € 250.000,-, het aanbod schommelt al bijna 10 maanden rond de 200 woningen en er komen geen grote nieuwbouwplannen te koop. Kopers en verkopers zitten dus al klem in dit beperkte aanbod. Vrijstaande huizen worden misschien wel iets goedkoper, maar de tussenwoning, hoekwoning en twee-onder-één-kapwoning worden duurder en dus voor steeds minder mensen bereikbaar. En dat terwijl een huurwoning als alternatief voor het kopen van een huis, ook al zo schaars is.
Misschien juichen sommige aspirant-kopers bij berichten over de dalende huizenprijzen en dromen ze alvast van het kopen van hun eerste huis. Maar bij MKLRS. zijn we echter bezorgd. Het zaadje voor het “woningtekort van de toekomst” is al aan het kiemen. Er staan teveel seinen op rood en een economische wetmatigheid leert ons dat bij een gelijkblijvende vraag en een klein(er) aanbod prijzen zullen stijgen. En juist deze ontwikkeling zien we al zeer duidelijk in het goedkoopste segment van de Roermondse huizenmarkt. We zijn dan ook hele benieuwd hoe we over 1 of 2 kwartalen kunnen terugkijken naar dit bericht. Is er dan nog een huis te koop onder € 250.000,-? Is het aanbod ruimer of krapper geworden? Bij een gelijkblijvende hypotheekrente voorspellen wij een stijging van de gemiddelde verkoopprijs en een daling van het aantal te koop staande woningen. Time will tell.